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聊城未来2年房价如何?土拍泄露天机

无论是定向扶持,还是央行财政、货币政策 ,宏观调控只需要对财政资产负债表负责,最终目标是经济的健康运行。

与中央无私相比,地方多少有自己的小算盘,这一点,是更好理解地方土地有偿使用的前提城市土地。

作为房地产开发重要成本,自然也是地方对房地产市场调控的重要手段土地定价、当年供给量等这些政策的背后,有当时环境下的被逼无奈,也孕育了接下来房价走势的必然性。

今天,我们就一起看看,从聊城近几年的土地市场,我们能得到什么结论。

或许,这对预见聊城未来2年房价走势有不小的帮助。

01

2016年聊城城区当年供地面积为22.56公顷(2016年聊城统计年鉴),仅仅比临清多了3公顷。

一个是县级需求,一个是市级需求,3公顷这个供地数量小得几乎可以忽略不计,但它的影响力却摧枯拉朽。

因为,这直接影响了聊城城区接下来2年的房屋供给量,新增住房非常有限,成全了2017年和2018年的楼市疯狂

原本不急入手的刚需,以房养老,保值增值的投资者,一脑门性价比的改善,一时间全都坐不住了。

对比有限的新开盘数量,城区二手房扬眉吐气了一把,那2年,销售中心和中介是聊城街上最忙碌的人。

翻翻老黄历发现,2015年-2017年聊城建设用地供地供应计划里只有363公顷,这像极了开春时节的一场东风,却并不怡人。

因为对刚需购房者来讲,这简直是一场噩梦价值波动做不到让今天聊城的房价回到从前,土地有偿是人为制定的制度,这里没有自由交易的土壤。

02

聊城房价在2017年已经不可阻挡,从2017年的土地交易数据里看,供地计划并没有做出理性调整,仍旧按部就班,土地溢价相比上一年出现明显增长

2017年的土地定价是3907/㎡,实际成交均价为4768/㎡,相比2016年,定价的增长说明城市土地住宅本身价值增长外,也说明了聊城当地对土地的期望值的增加,城市土地住宅本身的价值很难量化。

但,当地对土地期望值的增加,将直接影响土地定价,从而增加开发成本,推高房价。

所以,融创老板孙宏斌说,这轮房价的下跌,有一个作用是降低了地方政府对土地期望值。这对防止过多社会资金流入房地产,实现住房不炒的目标是非常重要的。因此,2017年不仅开发商投资预期较高,纷纷购置土地,聊城当地本身期望值也在增长这场疯狂的增长,谁都脱不了干系。

03

2018年大量土地入市,供应明显提升,一来可以有效缓解市场热度和预期,另一方面,高位增加供应,可以进一步充盈地方财政,为地方发展注入基础动力。

从2018年的土地交易数据看,70公顷的供地数量相比2017年的37公顷,几乎增加了2倍,增长达到186.7%除了增加供给量,土地定价降低了25%,挥刀削去四分之一,而溢价并没有明显降低的原因,除了快速增长情况下开发商投资回报预期高涨外,还有于土地准备的需要,就像超市打折你会多买2袋米一样即使当年个别地块楼面价高达6000/㎡,也是地块优质,僧多肉少的缘故,跟土地定价和地方预期值无关了。

04

2019年,得益于2018年的供地的增加,地价的调低,新房供应相对可观很多,加上资金回流困境,部分开发商加快建设,指望自摸,当机立断或许是刚需最佳策略。

今年的土地平均定价是5649.8/㎡,2017年这个数据是3907/㎡,2018年这个数据是2928/㎡,如果仅参考2018年,这个增长是让人非常心慌的,但2018年是非常规年,更多的是调控为目的,不应该拿来参考。

由此看出,无论是城市土地本身价值和聊城当地的期望值已然回归,期望值的回归与新入驻房企,供地位置等等都有关系。

但,44%的定价增长,似乎在说“你们欠我的,我要统统拿回来”。

况且,40公顷的供地与2017年的37公顷相当,无疑又将影响未来2年城区的新房入市量地价高,新房少,唯一的挡住房价去路的是“住房不炒”和较高的商贷利率。

原创来源:【聊城楼市参考

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